Световната финансова криза се отрази съществено на пазара на недвижима собственост в България. Няколко основни момента постепенно маркираха нейното влияние и влошиха параметрите през 2009 спрямо 2008 г.:

-         Преките чуждестранни инвестиции, които бяха основно в сектора на недвижимите имоти, намаляха с повече от 50 %;

-         Притокът на лични средства към България намаля с повече от 20 % като следствие от влошаването на икономическата активност в основните региони в чужбина, където работят българи;
-         Парите с неясен произход бяха изтеглени от пазара основно заради предприетите мерки от правителството;
-         Безработицата се увеличи постепенно до 9,13 % в края на 2009 г. с прогноза на правителството да надхвърли 11 % през 2010 г.
-         Несигурността във финансовия сектор доведе до повишени изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити, което драматично ограничи търсенето на жилища. 

Последното тримесечие на 2008 г. даде знак за настъпващите промени в пазара на недвижима собственост в страната. Икономическото забавяне през 2009 г. повлия на нивото на заетост и на доходите на домакинствата, което от своя страна затрудни обслужването на кредитите и определи необходимостта от спешна продажба като движеща сила на пазара през 2009 г.

  Продажби в страната  [бр]

 Като определящи характеристики на пазара на недвижима собственост разглеждаме средните цени и обема на пазара. Докато годините в периода 2002- 2007 се характеризираха с двуцифрен ръст на продажби на имоти съгласно данните на Агенцията по вписванията, то очерталото се още от първата половина на 2008 г. намаляване постепенно се ускори  и през 2009 г. се осъществиха само до 200 000 продажби на недвижима собственост на свободния пазар /с прогноза за второ полугодие/.

 

Продажби по тримесечия  [бр]

Интересна тенденция е намаляването на концентрацията на продажбите в  големите градове. През 1999 г. в София са се осъществили 19 % от продажбите, а 39 % са в градовете София, Пловдив, Варна и Бургас съгласно проучване на пазара по проект на Световната банка. През периода 2005- 2008 г. общо 5 дадени в таблицата големи градове заемат до 30 % от продажбите, а делът на столицата е 12- 14 %. През 2009 г. делът на тези градове пада до 25 %, а делът на столицата се запазва на 12 %, като местните пазари претърпяха значително развитие и разпределението за страната е по- равномерно. Така характерът на промените в средните цени в столицата и в страната е много сходен.

Като следствие от намаляването на чуждестранните инвестиции и затрудненото финансиране много от мащабните проекти бяха отложени или забавени, а някои незавършени обекти дори бяха замразени.  Същевременно продължителния цикъл на строителния процес доведе до поява на пазара на нови жилища. Броят на новопостроените и въведени в експлоатация жилища в страната през 2009 г. ще се запази близо до нивото за предходната година или ще се намали до 18 500  /по тримесечия 3704 + 5888 + 5214 + прогноза 3700/.

 

    Въведени в експлоатация жилища [бр]

  За първи път след 2000 г. средните цени на жилищата в страната се понижиха през 2009 г. до 548 Евро/ кв.м. Същевременно трябва да се отбележи, че не се сбъднаха най- песимистичните прогнози и средната цена се понижи с 21,36 % на годишна база за цените на съществуващи жилища в цялата страна и така се върна на нивата от 2007 г. Намалението  на средните цени е основно в 1-та половина /H1/ на 2009 г.

Същевременно от най- високата си стойност през 3-то тримесечие на 2008 г. средните цени на съществуващи жилища са се понижили с 29,37 % до най- ниската отчетена стойност до момента през 4-то тримесечие на 2009 г.

 

Средни цени за съществуващи жилища по години [ЕUR/ кв.м]

Ръст на средните цени за жилища по години [ЕUR/ кв.м]

Неблагоприятната тенденция за намаляване на средните цени се прояви още през третото  тримесечие на 2008 г. за някои областни градове и бе характерна за  всички наблюдавани 28 областни градове през първата половина на 2009 г. по данни на Националния статистически институт.

Тази тенденция се пречупи през 3-то тримесечие на 2009 г., като за първи път се повишават средните цени на съществуващи жилища, макар това да се наблюдава само в 4 областни градове с относително ниски цени. През 4-то тримесечие на 2009 г. вече в 12 областни градове има повишение на средните цени.

Това дава основание да прогнозираме, че при липсата на очаквани резки промени в икономическата ситуация в началото на 2010 средните цени в страната ще достигнат дъното и в следващите месеци ще се стабилизират и впоследствие ще започнат да се възстановяват.

Средни цени за жилища по тримесечия за 2009 г. [ЕUR/ кв.м]

 Анализаторският екип на Аристо е разработил специфични динамични характеристики, позволяващи да се анализира пазара на недвижима собственост и да се очертаят тенденциите в него.  Въпреки колебанията след 2001 г. ясно е очертана тенденцията към увеличаване на потенциала на нарастване на цените на жилищните имоти в България, като за първи път тази тенденция се пречупва през 2008 г., а през 2009 г. има драматични отрицателни измерения.

 Динамични характеристики на средните пазарни цени на съществуващи жилища за България

 На фона на несигурността на икономическата ситуация се появяват и благоприятни данни:

-         В последните дни на януари 2010 г. рейтинговата агенция Moody’s повиши перспективата по рейтинга на България, като това е първата положителна корекция по кредитен рейтинг на страна от Европейския съюз от юли 2008 година насам;

-         През 3- то тримесечие на 2009 г. по данни на НСИ за първи път се повишават средните цени на съществуващи жилища в 4 областни градове, а през 4- то тримесечие средните цени се повишават в 12 областни градове;

-         Лихвите по новоотпуснатите жилищни кредити се стабилизират въпреки намаляването на обема на кредитите, а лихвите по депозитите започват да намаляват в края на 2009 г.;

-         Предлагането на качествени жилищни имоти намаля;

-         Местните инвеститори, макар и с ограничени възможности, изчакват потвърждение за достигане на дъното на цените, но започнаха да се появявят на пазара;

-         Пазарът ще достигне дъното още в началото на 2010 г. като средни цени и брой сделки.

 

Средни цени за жилища по тримесечия [ЕUR/ кв.м]

 
Ръст на средните цени за жилища по тримесечия [ЕUR/ кв.м]

Изводи и прогнози за 2010 г. за пазара на жилищни имоти в България:

-         Докато се нормализира усещането за предвидимост на икономическата среда пазарът ще се доминира от необходимостта от спешна продажба заедно с ограниченото кредитиране. 
-         В началото на 2010 г. ще спре понижението на цените.
-         През 2010 г. повишението на средните цени на съществуващи жилища в България ще надхвърли 10 % спрямо 2009 г. и  ще се стреми към 15 %.
-         Броят на сделките с недвижима собственост в страната ще се повиши над нивата от 2009 г. с поне 20 % и вероятно ще надвиши 240 000.
-         Затрудненото финансиране няма да позволи стартиране и ще забави изпълнението на мащабни проекти за нови жилища.
-         Повишените изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити и за значително самоучастие практически ще сведе до нула сделките преди акт 15.
-         Стабилизирането на продажните цени и на себестойността на строителния продукт ще има здравословен ефект върху инвестиционната активност.
-         Високата себестойност на строителния продукт и намаляването на продажните цени в градовете с население под 100 000 жители през 2009 г. ще обезсмисли предприемаческата дейност в тези населени места през 2010 г.
-         Ще се повтори ситуацията от началото и края на 90- те години на миналия век и от първите години на този век с недостиг на пазара на новопостроени жилища.
-         Разликите в цените на различните по качество недвижими имоти ще нарастват.

 Пазар на жилища в гр. София

За столицата понижението на броя продажби надхвърли средното за страната и достигна 40 % за 2009 г. спрямо 2008 г.

Продажби по тримесечия в гр. София  [бр]

През периода 2002- 2008 г. средните цени на жилищни имоти в гр. София нарастваха средно с 57 % на година, за да се понижат през 2009 г. с 25,42 % до 888 EUR/ кв.м и така да се върнат под нивото си от 2007 г.

 

Същевременно от най- високата си стойност през 3-то тримесечие на 2008 г. средните цени на съществуващи жилища са се понижили с 35,83 % до най- ниската отчетена стойност до момента през 4-то тримесечие на 2009 г.

 Средни цени на съществуващи жилища в гр. София по години [EUR/ кв.м]

Пазарът в столицата се характеризира с повишена динамика спрямо средните параметри за страната. Намалението на средните цени за гр. София /25,42 %/ на годишна база е по- голямо, макар и съпоставимо с намалението на средните цени в страната /21,36 %/. Това отново показва, че пазарът на жилищни имоти става все по- хомогенен в страната.
Независимо от различните последици от кризата на целия континент, цените в София продължават да са съществено по- ниски от цените в останалите европейски столици.

Ръст на средни цени на съществуващи жилища за гр. София по години [%]

 Докато през 2008 г. в столицата са предадени в експлоатация 2891 новопостроени жилища, то за 2009 г. броят им ще достигне около 2000 /по тримесечия 489+ 549+  513+ прогноза 449/.

 

 

    Въведени в експлоатация жилища в столицата [бр] 

  Разработените специфични динамични характеристики позволяват да се анализира пазара на недвижима собственост и да се очертаят тенденциите в него. Въпреки сериозния потенциал на отрицателната нагласа, повишената динамика на пазара на съществуващи жилища в столицата определя и вероятността от тук да се даде видимост на възстановяването на пазара.

Динамични характеристики на средните пазарни цени  на съществуващи жилища в гр. София

 Както се вижда от данните на НСИ за средните цени на съществуващи жилища в столицата по тримесечия, след натиска за намаляване на цените през цялата 2009 г. пазарните нива търсят стабилизиране в края на 2009 г. и това състояние ще се запази в началото на 2010 г. След това пазарът през 2010 г. ще потърси устойчиво равновесие на по- високо ниво. Същевременно трябва да се вземе под внимание големия брой закупени с инвестиционна цел жилища в столицата, които при повишение на цените и в разгара на кризата е много вероятно да бъдат предложени на пазара. Този сценарий ще ограничи възможното повишение.

Средни цени на съществуващи жилища в гр. София по тримесечия [EUR/ кв.м]

 

Потвърждение за стабилизирането на пазарните нива в края на 2009 г. е факта, че понижението на средните цени за годината е изчерпано основно в 1-та половина- 20,93 %

Ръст на средни цени на съществуващи жилища за гр. София [%]

Изводи и прогнози за 2010 г. за пазара на жилищни имоти в столицата:

 

-         Пазарът в столицата през 2010 г. ще започне да се възстановява  от кризата, като броят на продажбите ще се увеличи с поне 20 % и е възможно да надхвърли дори 30 000.
-         Още в първото тримесечие на 2010 г. средните цени на съществуващи жилища ще преодолеят дъното и ще се стабилизират.
-         През 2010 г. цените на съществуващи жилища в столицата ще се повишават, като прогнозата е средните цени за 2010 да са по- високи с поне 10 % спрямо 2009 г. Прогнозата се основава на  намаления брой въведени в експлоатация новопостроени жилища, недостига общо на качествени жилища на пазара и натрупаната ликвидност на банките, която предполага активност.
-         Подобно на останалите европейски столици разликата в цените между различните по своето качество имоти ще нараства рязко в полза на висококачествените жилища. 

Материалът е с аналитичен характер и не представлява препоръка за вземане на инвестиционно решение.

д-р инж.- мат. Тихомир Цаков

управител на Аристо ЕООД

30.01.2010 г.

 

Достоверност на прогнозата за 2009 г.

   

С цел оценяване на достоверността на прогнозите в таблицата са посочени основните прогнозни стойности, направени 01.2009 г., и реализираните стойности, публикувани към 01.2010 г.

 

Прогнозата е публикувана във вестник Класа /27.01.2009 г.