Aristo :: Стрес на пазара на жилищни имоти

Световната финансова криза се отрази и на пазара на недвижима собственост в България. Очерталото се още от първата половина на 2008 г. намаляване на броя сделки постепенно се ускори през последните две тримесечия и доведе до 5 % понижение на броя сделки за последното тримесечие на 2009 г. спрямо предходното тримесечие. Това е за първи път след 2002 г., като годините в периода 2002- 2007 се характеризираха с двуцифрен ръст съгласно данните на Агенцията по вписванията.

Сделки с жилища по години [бр]

Няколко основни момента постепенно маркираха влиянието на световната финансова криза: - Намаляха преките чуждестранни инвестиции, които бяха основно в сектора на недвижимите имоти; - Влошаването на икономическата активност в основните региони в чужбина, където работят българи, значително намали и притока на лични средства към България; - Последователната политика за прозрачност при сделките с недвижими имоти и повишената активност на институциите доведоха до ограничаване на финансовите средства с неясен произход в строителството и бизнеса с недвижимости; - Несигурността във финансовия сектор доведе до повишени изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити, което драматично ограничи търсенето на жилища. Последното тримесечие на 2008 г. стресово промени картината на жилищния пазар в страната независимо от инерцията на пазара. Данните на БНБ показват намаление на потока средства от работещите в чужбина за последното тримесечие на 2008 спрямо 2007 с 12,6 %. И през януари приходите от чужбина намаляват с още 7,6 %. Преките чуждестранни инвестиции през януари 2009 са само 33,5 % спрямо януари 2008 г. Същевременно по данни на БНБ отпуснатите жилищни кредити намаляват със 75,43 % през февруари 2009 г. спрямо същия месец на 2008 г. до 67 млн.лв. На годишна база кредитирането към населението намалява със 75 % до 208 млн. лв. Същевременно процентът на самоучастие се увеличи, като максималната стойност на отпусканите ипотечни кредити намаля до 50- 70 % от стойността на жилището. Икономическото забавяне повлия на нивото на заетост и на доходите на домакинствата, което от своя страна затрудни обслужването на кредитите. Тази тенденция се прояви през декември 2008 г. и постепенно към края на февруари 2009 г. лошите и просрочените жилищни кредити на домакинствата нарастват с 94,46 % на годишна база по данни на БНБ. Необходимостта от спешна продажба ще бъде и движещата сила през първата половина от 2009 г. Сделки с жилища по тримесечия [бр]

Интересна тенденция е намаляването на концентрацията на сделките в големите градове- след 2005 г. общо 5 дадени в таблицата големи градове заемат до 30 % от сделките, а само столицата заема 12- 14 % в годините след 2005 г. През 1999 г. в София са се сключили 19 %, а 39 % от сделките са общо в градовете София, Пловдив, Варна и Бургас съгласно проучване на пазара по проект на Световната банка. През изминалия период местните пазари претърпяха значително развитие и сделките се разпределиха по- равномерно в страната. Като следствие от намаляването на чуждестранните инвестиции и затрудненото финансиране много от мащабните проекти бяха отложени или забавени, а някои незавършени обекти дори бяха замразени. Същевременно продължителния цикъл на строителния процес доведе до поява на пазара на нови жилища. По данни на Националния статистически институт площта на новопостроените жилища в страната през 2008 г. е увеличена с над 8 % на годишна база. Въведени в експлоатация жилища [бр]

Същевременно през 2008 г. средните цени на жилищата в страната се повишиха и достигнаха близо 700 Евро/ кв.м. Това се дължи както на силното търсене, така и на сделките с построени през последните години жилища, които са изпълнени по съвременни технологии и съответно са с по- високи от средните цени. Много от сделките бяха с цел инвестиция, но при затрудненото крудитиране и наблюдавания спад на цените този тип сделки практически не се наблюдават към края на 2008 г. Средни цени за жилища по години [ЕUR/ кв.м]

Ръст на средните цени за жилища по години [ЕUR/ кв.м]

Същевременно неблагоприятната тенденция се прояви още през третото тримесечие на 2008 г., като средната цена за 9 от наблюдаваните 28 областни градове се понижи по данни на Националния статистически институт. През последното тримесечие на 2008 г. за цялата страна средните цени се понижиха с 4,1 % спрямо предходното тримесечие. Средни цени за жилища по тримесечия [ЕUR/ кв.м]

Анализаторският екип на Аристо е разработил специфични динамични характеристики, позволяващи да се анализира пазара на недвижима собственост и да се очертаят тенденциите в него. Въпреки колебанията след 2001 г. ясно е очертана тенденцията към увеличаване на потенциала на нарастване на цените на жилищните имоти в България, като за първи път тази тенденция се пречупва в края на 2008 г. Динамични характеристики на средните пазарни цени на жилища за България, изчислени в [EUR]

На фона на стресиращите новини се появяват и благоприятни данни: - Независимо от рязкото намаляване на обема на новоотпуснатите жилищни кредити лихвите намаляват през февруари 2009 г. спрямо януари с 0,37 процентни пункта до 8,23% в евро и с 0,54 процентни пункта до 9,95% в лева по данни на БНБ; - Намаляването на паричния поток от работещи и живеещи в чужбина няма да падне под една минимална стойност; - При намаляването на цените и офериране на интересни жилищни имоти на пазара ще се появят местни инвеститори, макар и с ограничени възможности; Изводи и прогнози за 2009 г. за пазара на жилищни имоти в България: - Цените на жилищата в България ще намалеят средно с 25 % за 2009 г. спрямо 2008 г. В първата половина на 2009 г. е възможно понижението да достигне до 30 %. Необходимостта от спешна продажба заедно с ограниченото кредитиране ще доминират пазара на жилищни имоти, докато се нормализира усещането за предвидимост на икономическата среда във втората половина на 2009 г. - Броят на сделките с недвижима собственост в страната е възможно да намалее с до 30 % и да се върне до нивата от 2004- 2005 г. в диапазона 200 000- 240 000. - Броят на новопостроените и предадени в експлоатация жилища в страната ще намалее с до 40 %. - Затрудненото финансиране ще спре мащабните проекти за нови жилища и значително ще намали останалите проекти в големите градове и курорти. - Повишаването на себестойността на строителството и намаляването на продажните цени в градовете с население под 100 000 жители ще обезсмисли предприемаческата дейност в тези населени места. - Голямото количество непродадени новопостроени жилища, повишените изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити и за значително самоучастие практически ще сведе до нула сделките преди акт 15. - Разликите в цените на различните по качество недвижими имоти ще нарастват. Пазар на жилища в гр. София По данни на Националния статистически институт средните продажни цени на жилищата в столицата през 2008 г. достигнаха 1191 EUR/ кв.м. За столицата понижението на броя сделки надхвърли почти два пъти средното за страната и достигна 9,2 % за 2009 г. спрямо 2008 г. Ръстът на изчислените в Евро средни цени на жилищни имоти нараства в пъти за периода след 2002 г. и е с двуцифрени стойности с изключение на 2006 г. Занчителна част от това повишение се дължи на сделките с новопостроени жилища, повечето от които са са в средния и по- висок клас и са концентрирани в районите с повишено търсене в границите на Околовръстното шосе. Средни цени на жилища в гр. София

Ръст на средни цени на жилища за гр. София

Разработените специфични динамични характеристики позволяват да се анализира пазара на недвижима собственост и да се очертаят тенденциите в него. Динамичните характеристики показват, че отрицателната нагласа в столицата за първи път след 1997 г. е със значителен потенциал. Динамични характеристики на средните пазарни цени на жилища в гр. София

Изводи и прогнози за 2009 г. за пазара на жилищни имоти в столицата: - За първи път след 1997 г. очакваме средните цени на жилищата да намалеят, като през 2009 г. спрямо 2008 г. намалението ще е с 30 %. Значителната част от намалението на цените е изконсумирана в първото тримесечие на 2009 г. - Броят на новопостроените и предадени в експлоатация жилища ще намалее с до 50 %. - Броят на сделките в столицата е възможно да намалее с до 25 % и да се върне в диапазона 30 000- 34 000. - Повишаването на себестойността на строителството, огромното количество непродадени новопостроени жилища в столицата и намаляването на продажните цени ще има здравословен ефект върху инвестиционната активност. Тези фактори в комбинация с ограничителните изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити практически ще спрат сделките преди акт 15. - Подобно на останалите европейски столици разликата в цените между различните по своето качество имоти ще нараства рязко в полза на висококачествените жилища.